也许这是一篇最不正式的的解读文章，但一定是园区大会的心里话。

产业园区年度榜从2015年开始不知不知觉走过了4个年头，我们对于行业的理解也发生了变化，这几年我们一直是做减法，2017年我们把商贸类型和物流类型剔除出榜单，2018年我们对纯办公类型的说不。所以，类似普洛斯，易商，华南城，卓尔等都被排除在榜单之外，包括上海、北京、深圳等一众做二房东模式的文创园区都被我剔除出研究范围，因为我们只希望给单纯做产业的企业一片纯净的天地，这是初衷，也是大原则，不能破。

15年其实处于混沌阶段，很多公司并不是很清楚他们和其他类型不一样，只是突然出来个平台，大家认为我是行业的一份子，所以应该参与，结果详细一聊，你是个男的，只是我是雄的。所有各种类型的企业混杂在一起，有个有趣的事例，15年榜单里已经有三家公司处于“破产”状态。

到了16年我们找了合作伙伴“中指院的分支”，之前大家提前一年沟通榜单，其中曲折不表，结果最终的排名还是以我们为主。到17年才找了合适的克而瑞，所以合作这个是怎么说呢，必须要找到靠谱的人才行。

经历了15，16，17年三个合作伙伴之后，也许我们迟钝的意识到，也许我们只适合自己做，原因如下：

1、听了园区大会18年的报告后，我们的结论很清晰，18年全国上下发展产业是头等大；

2、园区大会继承了决策者集团的产业基因，我们注定要走上产业研究这条不归路。没有任何一家的情况和我们吻合。

方向明确后，由于产业最重要的两项数据，园区里的企业的销售收入和上缴税金数据，拿不到，在产业发展力方向我们只能采用AHP层次分析法，而这种方法，让我们的团队经历了两个磨难，第一在入选的企业里一共经过2万余次的比对，把两两企业的定性数据变成了定量数据比对，而且后期经过了无数此的修改，没用的这个方法的人绝对无法体会当时我们团队经历的绝望；第二，这个比对软件对与计算机的要求极高，到了比对后期，每次保存都超过20分钟，我们经历了两次未经保存而软件崩溃的情况，当然人更加崩溃。

抛开整个技术处理层面而言，方升团队（园区大会）基本就是两个指标，第一产业集聚和促进情况如何？第二企业的盈利性如何？而今年很多企业表达方升团队（园区大会）挺了解我们的，是的，因为我们有全国所有园区的项目数据，你有多少项目，每个项目什么情况，售价多少，租金多少，不敢说我们都准，但八九不离十。在这个角度我们列出三档园区企业的情况，从产业集聚（已有产业分布情况）来看，张江高科经过二十多年发展，全国领头羊没得说，但企业发展力方向被市场化的华夏，甚至宏泰打的满地找牙，可怜啊。临港集团的漕河泾举国闻名，但临港区域，不说别的，你问上海人平时愿不愿意去，就知道了，就连普通公司注册公司，靠谱点的注册企业都会告诉你还是去崇明吧，临港都是皇亲国戚，咱们惹不起。上海除了张江漕河泾接下来是谁，估计大多数人不知道，浦东四大地王里，陆家嘴和外高桥已经被我们排除在外了，没错，金桥的产业和配套做的可圈可点，只是网站建设是个老大难。离开上海后，苏州的中新集团和苏高新全部入选，苏州工业园闻名遐迩，不必多说，苏高新集团再明确定位后，发展迅猛，江苏医疗器械产业园就是代表作。

离开长三角后，京津冀是园区分布的“重灾区”，三连冠的华夏幸福依靠的就是超强的企业发展力，作为一家民营企业，华夏的各项财务数据相当亮眼，在产业促进方面虽然落后于大多数国控园区，但凭借着吊打大多数企业的财务指标，稳居产业园区排行榜第一位，也符合在中国的特色，先求大，再求质。北方区域的第二名则被来自廊坊的宏泰摘得。从06年起，剥离二级开发业务，到了2018年全面转向产业运营，从最早的土地一级开发收入演变为服务费收，公司经营的重点变成了产业促进，可以说宏泰始终紧跟时代步伐。总部位与北京的联东U谷凭借着超强的标准化模式，提出了优质土地，优质客户战略，在维持业务量的同时，进一步提升客户质量，深度服务政府存量低效土地痛点，进一步巩固优势地位赋予了联东微笑曲线新时代，新内涵。而混合制企业启迪协信，在2017年突飞猛进后，将重心转向了加强了内功修炼，一方面增加了从政府勾地的数量，另一方面积极拓展与企业的合作，势头有所放缓。而中发展，除了继承北京市国资委的中关村各个园区外，更是收编了北科建大多数骨干，作为一个平台公司，以产业发展为己任，致力于外部园区的拓展，将北京建设成为科学城的重任轻松化解。

深圳在一线城市中以产业创新为龙头，而深圳的园区同样主打优质产业这张牌，首先，招商蛇口作为产业园区届的鼻祖，自然不遑多让，坐稳粤港澳大湾区产业园区运营商头把交椅不服的园区可以去中白工业园，非洲吉布提看看，再不服也可以去漳州开发区看看，实在不服的话，等两年去粤东新城看看。招商蛇口继承招商局的衣钵，虽然在市场化方面略输华夏幸福一筹，但在企业格局，视野和社会贡献度来说，不输榜单里任何一家企业。自带创新精神，园区板块掌门人体现出来的文化自信，专业技能以及气定神闲的气质也是这家百年老店的最好注脚。粤港澳大湾区第二名则被深投控旗下深圳湾科技发展收入囊中，除了深圳最大产业地主的虚名外，18年春节期间跟党一起创业的口号红遍大江南北，仿佛所有人都知道全国创业最好的政策就在深圳湾。第三名天安数码城所有经历了管理层更迭，发展方向明晰，专注的在产业促进方面下功夫，作为传统产业地产排名三甲的企业，应该说天安顺延了广东企业的嗅觉和反应力。第四名星河产业集团，锁定产业投资这个强力发动机后，结合集团打造高端住宅和商业的优势，正稳步迈向城市运营商依靠超强的产业运作能力，随着成渝，杭州，郑州等项目纷纷落地，未来前景可期，是地方政府快速导入产业的转型地产标杆企业。

河北的两外两家产业园区运营商则各具特色，隆基泰和本身就具备充沛的产业资源，再加上不俗的业绩，要知道很多北京外溢企业去的都是隆基泰和的项目，排名上升是情理之中。荣盛产业新城在产业促进方面动作频频，除了落子长江流域外，更是在产业资源方面大打出手，随着年报公布，企业财务数据表现一般排名有所滑落。

商务园区本次排名吃了产业促进能力弱的大亏，不管是传统玩家亿达，还是城市更新华鑫都无法和区域开发类型的企业竞争。反而是上海本土民营园区星月投资，稳扎稳打，继续拓展上海市场，而且坚持三落地政策，深度贴合政府需要。