中国城市经过改革开放后40年多的高速，已经逼近了一个临界点，成本过高、土地资源紧缺，大规模的空间增长成为历史。近年来，城市更新这一模式逐渐成为中国城市发展的新趋势，相比于过去狭义的城市更新：将原有的陈旧建筑翻新重建，现在的城市更新拥有了更深层次的概念，不仅仅是单纯空间载体的更新，也将担负起城市功能配套重组、产业更新换代的重任。

　　城市更新很大程度上也是产业升级促进城市功能升级，在产业升级迭代的过程中，高科技产业及从业人群，从居住、办公、生活、娱乐等方面产生了全新的需求，城市急需通过完善城市相关配套，升级相关业态从而完成集聚高新技术产业的目的。其中上海和深圳作为国内高新技术产业最顶尖的城市，最先面临土地紧缺、城市功能配套继续升级的情况，也成为了国内首先探索城市更新模式的城市代表，但两者之间走出了两条全然不同的城市更新之路。

　　不同背景，不同土地政策

　　城市更新的核心仍然是“土地”，是政府在城市发展进程中对于土地的重新规划与开发。上海与深圳不同的城市背景，催生出了两地政府对于城市更新项目不同的需求，推出了不同的土地政策，从而衍生出了两地不同的城市更新模式。

　　上海与深圳城市更新的土地政策中最大的区别就在于住宅用地的供给。

　　上海

　　上海将工业用地划分为“104区块”、“195区域”和“198区域”三种类别，严格圈定了工业用地的建设及调整方向。不仅仅是严格管控住宅用地的出让，更是在工业用地、商业用地建设过程中严格监控载体形式及相关设施建设，以防开发商工改住、商改住的“擦边球”。

　　而深圳因为本身城市住宅紧缺，对于城市更新的土地政策并不是如上海一般的“一刀切”。针对城市更新项目，在完成政府目标税收的情况下，余下土地可作为住宅用地。

　　多主体与单一买断

　　城市更新项目在产权问题上几乎都以政府出面，与原产权人达成一致后，通过相关的产权共享、让渡或是补偿的方式，收回土地的产权，随后委托新的主体完成项目的更新。

　　深圳

　　鉴于产权归属的复杂性以及相关城市更新项目业态类型的不同，往往各大城市都鼓励多主体参与项目实施，在整合不同产权主体利益的同时，发挥各自的专长。深圳也是明确城市更新项目的“多主体申报”的可能，并最终确定如开发商、原业主等项目实施主体和主要责任方。

　　而上海市不同于其他城市，在由政府收回土地产权后，往往是由单一主体负责城市更新项目。以及上海市产业园区行业以国有园区为主的现状，负责城市更新项目的主题也往往是国有企业，除了打架耳熟能详的上海临港、漕河泾等企业外，在上海城市更新领域展现出出色能力的上海华鑫置业也是属于国有企业上海仪电集团旗下的产业园区开发平台。

　　并且眼下上海对于城市更新项目物业持有要求有明确规定：“规划用途为商业办公用地的，由区政府根据区域明确持有要求：一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业不低于40%，且持有年限不低于10年”。在上海市土地价格居高不下的情况下，严格的持有比例要求，也会加大城市更新项目的吸引力，项目更新风险较大，最终由国有企业负责城市更新项目也就在情理之中了。

　　市场化与国有制

　　城市更新项目：深圳蔡屋围

　　深圳城市更新政策特点以政府为引导，通过市场化运作完成城市更新项目的打造。市场化的运作能够吸引更多的企业参与其中，打造出更加出色的城市更新项目。但是这一制度同样也要面临“挑肥拣瘦”的情况，部分低利润、甚至无利润的项目无人问津，使得城市更新进度难以保障。

　　上海城市更新大多以国有企业为主，所有政府需要推进的城市更新项目都会有国有企业接手，从而导致行业缺乏竞争，项目趋于“平庸”。

　　从存量到增量

　　城市更新项目，无论是管控严苛的上海还是更趋近于市场化的深圳，都需要通过更新项目的重新规划，完成“增量”。其中增量可以分为两类，一种是通过更新项目，完成税收层面的增量，一种是在高地价的情况下，为了保证开发主体的相关利益，在保证政府诉求的情况下，在容积率角度，完成增量，从而平衡成本。

　　城市更新项目：上海八号桥创意园

　　以上海为例，各个城市也是逐渐收紧工业用地出让年限，从过去的50年缩减至不超过20年，未来可能将缩减至10-15年，甚至更短。在释放相关利益的情况下，政府也将对于城市更新项目提出更多实质性的要求，通过较短的使用年限规定谨防部分开发商获得城市更新项目后，坐等升值的问题。

　　总结

　　城市进入存量时代已成共识，上海和深圳无疑是走在了城市更新的最前沿。两座城市在城市更新过程中，出于自身因素、政府诉求的影响走出了两条不同的道路。城市更新的本质其实是完成城市功能和产业的升级，最终谁能够聚集更多高新技术产业，谁能吸引更多优质人才落户，在城市更新领域谁优谁劣变能一目了然。