01

    10年时间，孙老板驯服产业地产

故事应该从2011年讲起，华平地产合伙人周知在08年认识到地产的细分领域未来有很大的价值，在市场里逛了一圈后，发现都是黄头发蓝眼睛的人在搞物流，但这个市场未来一定是本土团队才能真正玩的转的。

因此在2011年，孙老板，沈老板和华平桃园三结义，易商应运而生。搞了3年孙老板出局，易商由沈老板操盘。记住这个名字，后面要考的。

（华平合伙人周知和沈老板）

2014年孙老板重新做了东久中国，一直做了2018年都是风生水起的，入股临港，电子城，和中航信托合作。

据说当年在北京买楼的时候，孙老板大笔一挥5000万FA费用就花出去了。想想就肉疼，呸，又不是花我的钱。

别看动作都很大，也有了不少水花，但模式还是走不通，前端没有这么多优质地块，后端招商有些吃力，产业地产这两大顽疾同样困扰着东久。这段时期应该说是产业地产把孙老板按在地上摩擦摩擦，你以为有钱就能为所欲为么？

2018年被产业地产摧残后的孙老板还是想我为什么从易商出来非要搞工业呢，我就搞物流不行么，新宜横空出世。

为啥叫新宜呢，孙老板也玩了个谐音梗——新“易商”。为啥要搞物流地产呢，和产业地产有什么区别呢。核心在于物流地产的高标仓不缺客户，而产业地产难以吃下大规模的资金，并且很缺客户。

但物流地产的问题是啥，市场通常的认知是物流很难拿到地了，因此小规模做做，能赚一点是一点，这是很多基金和操盘人的想法。孙老板呢，费这事我还不如搞东久呢。

孙老板内心的OS应该是X商能做的我新宜要做，X商不能做的我新宜更要做。

被产业地产摩擦后孙老板已经能够准确的把握华平等一众资方的心理，同时对于政府的理解进一步加深。在东久换掉了几个失败的经理人后，重点是伺候好政府和资方，政府要啥？产业！资方要啥？回报率。

理清楚谁是朋友谁是敌人后，孙老板开始开挂的新宜生涯。从投拓来看，孙老板凭借在东久的积累，产业的朋友圈越来越豪华，豪华到可以和一线政府谈笑风生；而从招商看，只要是好的项目，绝对不缺租客。

短短3年时间，东久新宜的管理面积突破1000万平米，官网显示的物流项目接近300万平米，实际应该超过600万平米。AUM超过110亿美金，瞧瞧，人家三年时间相当于又玩出了五分之一的普洛斯，而且是在最近三年完成，是不是会让你刮目相看呢？解决了产业地产这两大死穴后，孙老板已然开始摩擦产业地产。

02

4900万方的GLP和3570万方的ESR

DNE的1000万方在两个老大哥面前似乎还不够看。但我们要知道的是GLP大部分吃的是认知红利，ESR吃的并购红利。

也就是说GLP鸡贼了点，在政府没反应过来之前已经完成了布局；ESR则是通过深耕1.5线城市和细分电商的市场，不断的并购。DNE呢，估计吃的是孙老板的红利。

经历了东久的磨练后，孙老板彻底觉醒。既然东久能够进入核心城市，新宜也可以。别人的产业地产都是开始搞1.5线，甚至二线城市，我就要把资源用足，别人不敢想的一线城市，他就在这玩；连工业都十分难拿的长三角，孙老板就玩物流。

最让我惊讶的是有朋友指出，新宜内部拓展大概8-9个团队，每个团队每年平均2-3块土地，各位看官看好，这些土地大都凭借着孙老板一己之力推进。可以想象，孙老板之前定的目标3年1000万方，绝非戏言，这是一个执行能力爆棚的老板。

虽然从名字来看，DNE想和ESR别一下苗头，但实际上孙老板真正的目标是梅老板的GLP。稍微多讲一点，每年这些项目可不是孙老板去谈一下，而是之前把该梳理的关系都梳理到位，然后放给团队来跟进，也就是说他一个人搞定了公司大部分项目的拓展，这才是孙老板真正可怕的地方。

具体项目的谈法，可以后台留言联系，或者通过方升研究联系，圈子里的人都懂，没必要说的太直白。

所以投拓才是孙老板和DNE的核心竞争能力，从这个角度来看，GLP这个存量之王，似乎也在寻求科技和生物医药行业这样的标签来取悦资方和地方政府，只是过去的人设太强，短时间想寻求上岸也比较难，而ESR的沈老板既然和GLP同源，路子自然差不多。

DNE得到这么多资方认可，也就是情理之中了。从数据来看，应该来说DNE更倾向于项目出清，而不是像GLP再去赚GP的钱，直接把增值收益变现，同时鼓励项目经理跟投，这样的机制，也让DNE的员工更加鸡血，风格比另外两家而言激进不少。

03

沉舟侧畔千帆过

这种模式可以复制吗？在DNE之前，我相信行业里的人没人能相信，但看到孙老板后，我改变了看法。但孙老板这种打法能走多远呢？说实话，我想到的是华夏幸福，并没有别的意思。

如果说GLP的梅老板，海外华人的优秀代表，又在专业公司里摸爬滚打，在中国做物流地产基本就是降维打击，等你反应过来，人家都干完了，并且擅长使用金融工具，成为了行业的绝对霸主，也让一般人觉得难以企及。

而DNE的孙老板，上海本地人，70后，工程出身，你不得不佩服，中国的草莽英雄永远也不会让人失望，古有大明朱元璋，今有新宜孙冬平。仔细对比这两个人，会发现，都是有胆识，有魄力，并且都是事必躬亲型的领导。

朱元璋

那么梅老板到底是陈友谅还是元顺帝呢？朱重八当年的口号可是驱除胡虏，恢复中华。孙老板是否有着同样的雄心壮志。

对比两家目前的模式来看，并无太多差别，而孙老板无疑在把握资方心理和政府所好这一块，甩了GLP几条街，并且在最后收益端比GLP更加凶悍。

这也恰恰印证了当时华平周知的判断，房地产这个业务最终还是得由本土团队运作。

更何况孙老板手里还有东久这张牌，GLP又有什么呢？隐山资本么？在这个资方蜂拥在往生物医药人工智能产业挤的时代，GLP这种围绕主业的打法是否过于保守。

产业地产在去年经历和房地产同样的剧变后，DNE无疑指明了一条路，拥抱资方，把运营能力提高到回报率能够算账，而不是单纯的强调产业投资，特色园区发展这种自欺欺人的鬼话。让我们师母已呆DNE和GLP这场刚拉开幕布的年度大戏。