当房地产行业踩下刹车，缺乏有效资金回流方式、产业盈利能力，通过“产业园区勾地”，获取优质住宅、商业用地的“产业新城”高周转模式一去不返。

产业园区“房地产模式”下，分割销售让园区业主不仅有企业主也出现了越来越多的“二房东”投资者，最终导致了产业园区缺乏主导产业、园区管理难度大、运营混乱的现象泛滥，为地方政府敲响了警钟。

在2019年前后，各地政府开始逐渐收紧产业用地分割销售政策，进一步强化特色产业打造的规定。经历政策调控，倒逼产业园区行业的玩家，从过去的园区开发商迈向园区运营商，彻底告别“一锤子买卖”的想法，从销售思路，转向产业运营模式。

Part.01 

政策调控，改变行业生态

虽然我国制造业媒体非常齐全，但优势仍然是中低端领域，高端领域缺乏国产身影，“卡脖子”难题因此而生。制造业在这几年成为了我国经济发展的关键热词，重点推进制造业成为了如今地方政府需要攻克的核心难关。基于各地中低端制造业基础，通过源头创新亦或是应用创新，推动制造业往高水平迭代升级，从而提升制造业产品质量与附加值、提升区域产业链水平以及强化制造业结构，将是下一阶段产业发展的重点。

随着产业发展格局的转变，给产业园区的发展格局也带来了巨大的影响。重心转向制造业，为产业园区行业的工业厂房市场带来了一股新的发展浪潮，二三线城市的标准厂房、定制厂房到工业用地紧张的一线城市的工业上楼，成为区域的热门园区产品。

为了推动高新技术产业发展、促进科技创新，产业园区的发展逻辑也逐渐从过去的土地增值转向资产增值。产业园区的资产增值，就需要园区运营商围绕特定产业发展，做好园区产业运营，在园区内形成一个集聚度更高、稳定性更强的产业集群，从而提升园区资产价值。

2023年，产业园区也迈入了产业运营主导的新时期。在2023第九届方升产业园区大会第一天上午，将针对国内如今的产业发展情况以及产业园区行业变局，分别邀请宏观经济领域的专家以及方升研究总经理余洪波为大家解读产业及园区的未来发展态势。

2023方升产业园区年度榜也将在大会现场举办颁奖盛典，针对运营商、金项目与个人等系列奖项也将在现场隆重颁布。榜单评选信息可点击链接查看：产业运营正在重新定义园区

随后我们将邀请上海市头部国有园区运营商以及联东集团（邀请中），作为国有与民营产业园区领域的顶尖代表，分享在新的发展态势下，两类企业的不同“生存之道”。

Part.02 

产业运营，重新定义园区

现阶段，产业运营已经成为了产业园区的发展的关键词，也是下一阶段园区运营商比拼的硬实力。从产业定位、规划建设、配套设施、产业招商、运营服务、数字化赋能……产业运营几乎涵盖了产业园区的所有发展周期。

成熟的产业运营体系，对于园区运营商的价值不仅仅是为产业招商提供一些所谓的运营噱头，而是能够通过实打实的运营服务，从载体、区位、配套到服务都能贴合目标企业的发展诉求，更好地为产业发展所服务，在特色产业领域形成一个上下游完善、企业关联度紧密的产业生态。

让产业园区运营商能够真正通过服务企业、推动产业发展，达到资产价值提升的结果，让园区更值钱，在通过金融化退出领域收获更多产业运营带来的附加价值。

在2023第九届方升产业园区大会第一天下午，将围绕产业运营主题邀请到如今在这一领域拥有成熟经验的运营商代表分享他们的独到观点。开场嘉宾我们邀请到了上海鼎榕董事长从宝明先生，分享其结合张江及个人创业历程中，围绕科技创新产业运营体系的理解与经验。在上一届方升产业园区大会中，从宝明先生的分享，得到了广大参会代表的一致认可，我们在今年再次邀请从宝明先生，更加深入得为我们分享其在产业运营领域的独到见解。

除此之外，我们还将邀请招商蛇口、星河产业集团等头部国有、民营类产业园区运营商代表，站在不同的企业类型、不同的运营模式的角度，为大家诠释他们的产业运营体系。

Part.03 

园区金融化，构建园区发展闭环

产业园区发展需要投入庞大的资金量，但近年来的城投债危机、园区全持有时代来临、存量资产盘活大幕拉开，缺乏融资渠道，无法有效退出，但园区仍然需要快速发展，这位各地城投公司、产业园区运营商的发展蒙上了一层阴影。

随着公募REITs市场的逐渐放开、不动产私募等金融渠道的完善，为产业园区发展提供了一条全新的金融化退出通道。

但相比过去开发-建设-销售的退出模式，金融化退出对于园区内产业发展将提出更高要求，也进一步拉长了园区的发展周期，提高园区运营者的产业运营标准，但也将给予成功退出者更多收益，用于随后其他园区的滚动发展中。

此次，2023第九届方升产业园区大会将邀请到走在公募REITs最前沿的产业园区代表以及著名的基金管理人出席本次活动，解答困扰产业园区原始权益人的估值、金融化运作等核心问题。

Part.04

主题园区，生态化运营

随着产业运营的深入，产业的特色化、细分化将是一条产业园区未来发展的必经之路。

产业运营想要落到实处，真正能够对产业企业的发展提供帮助，就需要园区产业运营能够走得更深入、能够为产业企业提供更多增值服务，但只有在园区产业足够细分、统一产业定位方向的情况下，才能针对该细分领域企业的共性诉求，打造一个能够真正解决企业发展问题的产业运营体系。

但随着园区产业定位的细分，往往也决定了招商方向变窄，对于企业类型更有针对性、企业质量的要求也将更高。通过产业园区打造特色产业生态，也意味着园区投资回报周期的拉长，主题园区的打造必然是一道困难与艰辛并存的“窄门”，跨过去就能收获到那令人艳羡的特色产业集群。

在大会第二天下午，我们将邀请到国内最顶尖的生物医药主题的运营者以及跨界强势进入生物医药特色园区领域的资本方代表，分享生物医药特色园区产业生态构建经验与发展壁坑指南。

Part.05

工业厂房大热背后的冷思考

随着制造业的崛起，工业厂房载体成为了园区行业的“香饽饽”。但伴随这工业厂房市场的走红，一些问题也逐渐显现。

一线城市大力发展制造业，希望通过工业上楼业态解决城市工业用地不足的难题，但适配的企业类型、企业规模一定程度上也局限了工业上楼的发展。

随着产业的转型升级，虽然同样是制造业，但战略新兴产业领域的制造型企业对于工业厂房的要求已经发生了翻天覆地的变化。未来工业厂房载体设计该如何满足各类产业企业的需求？厂房是否该融入运营元素？工业上楼是否适合所在区域？

我们希望通过此次工业厂房论坛，邀请厂房领域的大咖级嘉宾，与参会嘉宾共同探讨工业厂房的未来发展之路。

Part.06

存量时代，轻资产运营强势破局

产业园区行业过去的轻资产运营还局限于“二房东”模式，园区的代理招商是过去轻资产企业多的发展路径。

但随着甲方客户类型转变，园区持有者从过去的小业主、市场化企业更多的演变为如今的国央企、地方城投，“甲方”诉求从过去的租金转变为科技创新型企业、产业集聚度、税收、落地投资额等更实际的领域，但优质产业、高额税收就意味着在租金等领域的让步。

轻资产运营商过往的“赚差价”模式显然已经行不通了，但极度内卷的轻资产运营领域又在进一步压低园区代运营的“年度服务费”，干最苦的活，赚最少的钱，轻资产运营路在何方？

此次大会，我们将邀请多位产业园区领域的轻资产运营专家，共同探讨存量时代，拉开轻资产运营序幕之下，轻资产运营商该如何构建企业核心能力，如何搭建企业发展模式。

2023第九届方升产业园区大会将于7月12日-14日在上海隆重举行，围绕宏观行业、产业运营、公募REITs、生物医药特色园区、工业厂房与轻资产运营6大主题，为政府、产业、金融与园区搭建一个四方交流合作共赢的线下交流平台。

4月30日前报名，可享受85折优惠。（本次大会采用线上选座购票形式，优先预定大会固定席位）