近年来，产业运营的热度持续走高，产业地产逐渐成为社会关注的热点和投资新宠，在园区存量时代，仅仅依赖传统的重资产项目进行规模扩张，显然已经行不通了，必须在现有存量的基础上进行盈利深挖，才有“活”下来的可能。

在产业运营被反复提及之际，百年未有大变局之期，产业运营如何落地，产业发展如何快步向前，未来园区该往哪个方向走，成为了各大国资、开发商、资本方们关注的重点。

在此次2023第九届方升产业园区大会上，围绕着当下轻资产运营的热点话题，以“轻资产运营时代下，如何打造核心能力”为主题，特别邀请到了四位在轻资产领域有着丰富经验的实干家。

由合肥中关村协同产业发展有限公司总经理胡昌春为引领，与宝地资产吴淞产城发展中心高级副总裁程骥，蜜蜂科技联合创始人戴健进，园区在线联合创始人、主编，浙大网新园区品牌总监王翀，共同探讨新周期下对产业运营的理解，以及项目实操经验。

胡昌春

合肥中关村协同产业发展有限公司总经理

主持人（胡昌春）：随着轻资产的发展，运营也有了更多内涵和外延，我想请程总从产业链角度出发，分享一下如何通过轻资产运营做好园区服务？

Part.01

解决各方诉求，才是轻资产的核心落脚点

程骥

宝地资产吴淞产城发展中心高级副总裁

程骥：大家应该知道，宝地资产是不会到市场拿地的，所有的产业地产项目都是由宝武集团钢厂兼并总和，兼并重组，再通过产能调整，产能转移腾出来的地。

钢厂最早的选址都不是在城市的好地段，比如宝钢股份，原来是在宝山，位置比较偏远，但随着城市发展，原先钢厂的区域现在已经变成了相对核心的地块，成为城市副中心。通过载体项目不断促进与城市之间的融合，也一直是宝地资产在做的事情。

宝地资产做产业运营的原因：

1、宝武集团的强力支撑。宝武集团并不是大家印象中只会炼钢的企业，在硬科技领域的成绩也非常亮眼，正是因为有科技手段的加持，才能让宝武集团成为全球最大的钢铁生产集团之一。

2、自带强且全的产业链条。宝地资产聚焦产业链条，关注产业地产的选址核心逻辑。当企业进入宝地资产后，面对新技术、新产品可以提供足够的应用场景，让园区和入驻企业之间形成强黏性高关联。

从轻资产角度来说，无论是做轻资产运营，还是聚焦企业选址逻辑，我们更关注能给当地带来什么，企业落地后可以得到什么，这才是关键所在。

围绕着“解决人的需求，解决企业的需求，解决政府的需求”，满足各方诉求之后去赚取相关收益，这就是宝地资产认为的轻资产运营核心落脚点。

主持人（胡昌春）：其实，我也了解到蜜蜂科技刚拿到新一轮融资，我想请问一下戴总，为什么资本方会看中蜜蜂科技？蜜蜂科技在全国运营了很多写字楼和园区项目，请问贵司的核心能力是什么？

Part.02

以人为本，密切关注新生代群体需求

戴健进

蜜蜂科技联合创始人

戴健进：作为民营企业来说，在轻资产运营上虽然大家同样赚小钱，但宝地资产是有宝武集团做强大背景依靠的，有稳定的小钱入账。而蜜蜂科技作为一只小蜜蜂，则需要不断去寻找蜂蜜，是一件很辛苦的事，同样也存在非常多的不确定性。

蜜蜂科技也是经历过非常多困难之后才好不容易站稳脚跟。近期，我听到最多一个字就是卷，不管是卷产业也好，还是卷企业也好，内卷的强度在一天天不断加深。

对于蜜蜂科技来说，优势就是团队相对年轻一些，除了关注产业之外，还会关注产业背后人的需求。无论是从运营园区也好，又或是打造产业载体也好，更多时候都是从人的角度出发。

在蜜蜂科技运营的园区和载体里有大量产业工人，但他们并不是传统意义上的农民工，而更多是90后，甚至00后，让他们住在8-10人间的房间面肯定不愿意。

所以，蜜蜂科技非常注重新生代办公群体，尤其是90后00后，不管是在办公载体上，还是硬件配套上，不断深入他们的需求，从而打造他们喜欢的载体。

目前，蜜蜂科技在大湾区也有比较多的项目，它的功能、特性都是由我们自己的设计研究院进行设计和打造，园区里面也会带有一点点网红属性，不仅开放给入驻企业使用，也会对外开放。希望打造出一个高品质载体，解决企业招人难，用人难的问题。

主持人（胡昌春）：如何贴近人群，服务人群也是当下园区需要非常关注的问题。那么我想问一下王老师，即是一位从业者，又是一位观察者，您是如何定义当下的轻资产时代？

Part.03

民企、国企双重联动，发挥1+1>2的优势

王翀

园区在线联合创始人、主编，浙大网新园区品牌总监

王翀：我认为，整个市场可以分为重资产、中资产、轻资产。

重资产比较好理解，就是园区的投资开发，浙大网新以前也有很多投资开发的项目；中资产我把它定义为二房东，因为二房东前期拿房成本、装修成本、控制成本都需要一定资金支撑，所以并不是完全意义上的轻资产。

我认为轻资产主要是输出服务，不投入或者少投入为政府做一些招商、前期策划、后期运营、产业投资等方面的工作。

我个人觉得轻资产更像是政府的查缺补漏。对政府来说，一个产业从众创，到孵化，再到加速产业化，到最后的资本化，这是一个非常长的链条，政府没办法面面俱到。

政府能做到两件事情，一是做好播种，通过出台政策引进一些人才，比如创新要素等；二是做后端的大项目引进，基本上大项目的引进都需要靠政府。

对于中间环节，一方面是专业化能力要求比较高，另一方面是比较繁复，政府一般会选择交给第三方运营商来做，既是挑战，又是机会。

无论是重资产，还是中资产，又或是轻资产，都不是一成不变的。比如行业较好时，就可以以投资开发为主的重资产；行业比较低迷时，做轻资产就相对稳妥一些；等行业转好之后，就可以去做一些轻重结合的探索。

主持人（胡昌春）：结合刚刚各位的观点，我对轻资产也有了更深入的认知。

首先，轻资产没有重资本的投入；其次，轻资产与工业厂房相隔离，轻资产载体形态不是工业厂房，可能是科技园区，甚至是楼宇，商业地产等；最后，轻资产虽然资产轻，却是一个非常重的投入，比如需要庞大的运营人员等。

接下来，我想有请三位嘉宾，从轻资产运营核心能力出发提3-5个关键词，按照优先级进行排序。

Part.04

关键词：产品力、服务力、产业赋能力

程骥：我认为，轻资产运营的核心能力可以从三个层面来看，分别是产品力、服务力、产业赋能力。

不管是轻资产，还是重资产，只有产业运营能力强，才会有甲方愿意把项目交给你运营。所以，在做产品规划时，就应该先把园区载体类型、层高、客群等提前进行锁定，等到企业入驻园区之后，再提供符合需求的服务，增强企业与园区的黏性。

宝地资产在杨浦有个园区，那边年轻人非常多，所以在打造园区项目时，不再以钢铁企业的形象来打造，而是新增了很多网红打卡点，增强人与园区的黏性。另外，在宝山的项目中，宝地资产还帮助园区企业家解决落户、小孩上学问题，这也是增强黏性的关键所在。

产业赋能力是企业选址的核心逻辑，当企业入驻园区之后，先不用谈政策，而是要解决企业东西卖给谁，应用场景在哪里的问题，只有企先有营收，有现金流，才有资格跟政府谈相关的返税等政策。

所以，我认为产品力、服务力、产业赋能力是做轻资产输出的最核心要素。

Part.05

关键词：解决痛点、打造品牌、酒店化、规模化 

戴健进：我认为，轻资产运营的核心能力可以从四个层面来看，分别是解决企业痛点、打造品牌、酒店化、规模化。

对于轻资产公司来说，我们首先要知道客户的痛点在哪里。比如，珠海市政府一年要建1000万的产业载体，两年就是2000万，由珠海市三大市属国企建立，每个国企也会拿到的相应指标。如何建设载体、如何运营园区、如何去化项目，将是他们关注的重点。

这个情况不只在珠海出现，其它城市和区域也同样面临着建设、运营、去化等问题。所以，我们可以从他们的痛点和需求进行切入，一是要深入了解国企的痛点，二是运营商要把自身优势发挥出来。

目前，蜜蜂科技90%的客户都是国有企业。以横琴项目为例，整个横琴半岛的写字楼、产业园区入驻率是20%，空置率是80%，但同样是横琴半岛区域，蜜蜂科技运营的园区项目从开业至今一直都是100%的入驻率。

归根结底，就是运营方能不能在园区里打造一个标杆项目。在同质化愈发严重的今天，只要产品更优质，服务更精细，自然而然就可以让招商部门与国企之间形成很好配合，成为国企的有利抓手和招商工具。

所以，对于轻资产运营来说，首先要解决业主的痛点；其次就是要打造好自身品牌，将园区运营逐渐品牌化，形成差异化优势；还有就是要酒店化，通过精细化的管家式服务，让园区里的人感觉到有归属，让不同的年龄层的人到这里有宾至如归的感觉；最后就是形成规模化，对于轻资产运营方来说，一两个项目是没办法赚钱的，只有把运营项目的数量提升，才能从运营中形成溢价。

蜜蜂科技去年年底逆势拿下国企投资，主要原因是蜜蜂科技一直在民企和国企之间发挥着1+1>2的优势。在运营过程中不断找准自身定位，凭借优势与国企进行深度绑定，不仅推动国资项目的高质量发展，同时也不断打磨自身专业能力更好服务客户，从而实现利益最大化。

Part.06

关键词：懂政府、品牌力、资源整合能力、投入产出意识、用户意识

王翀：我认为，轻资产运营的核心能力可以从五个层面来看，分别是懂政府、品牌力、资源整合能力、投入产出意识、用户意识。

第一，做轻资产运营就要懂政府需求。知道政府想什么要什么，这样的工作才有方向，如果一意孤行，自己觉得好就是好，但实际呈现出来的成果与政府期望相背离，就算做出成果也没有意义。

第二，做轻资产运营还需要打造品牌力。要有自己的标杆项目，最好是重资产项目，因为只有实际对项目操盘过，才知道痛点在哪里，需求点在哪里，将来运营项目时才不会踩坑或减少踩坑次数。

轻资产属于看不见摸不着的领域，所以在承接项目时，政府也要通过过往项目案例评判运营商的实力，没有项目案例的肯定就会在比拼中略逊一筹，所以就需要把自身能力通过品牌展示给政府，为承接项目赋能。

第三，资源整合能力至关重要。都说招商引资是伪命题，商不是招过来的，而是被吸引过来的。企业发展无非是需要研发、市场、服务等相关资源，只要能提供这些资源，就会有企业被吸引过来。

但这些资源并不是凭空出现的，而是需要不断获取、不断整合，当手里的资源越来越多，招商也会更轻松。

第四，科学投入产出意识在做轻资产运营中必不可少。轻资产并非大家想象的不需要额外投入或投入很少，实际上成本要比想象中高很多，只有拥有科学的投入产出意识，才能把钱花在刀刃上，投入到产出比更大的地方。

第五，用户意识对轻资产运营十分重要。只有开发更优质的产品，提供更精细化的服务，才有企业愿意入驻园区，在加上新时代企业的需求不断迭代升级，只有拥有强烈的用户意识，才能不断跟上企业的发展步伐，做好轻资产运营。