在很长一段时间里，地方政府对厂房分割的态度一直是保守的、谨慎的，原则上不允许对厂房进行分割销售。

然而，最近几年，厂房分割的限制不仅出现了明显的松动，就连那些曾经严格执行分割销售禁令的区域，也都出现了“松绑”的迹象。

从早期的明令禁止，到如今的有条件开放，这一系列的变化无疑为厂房释放了积极的信号。

但是，厂房分割销售限制的放宽，到底能不能拯救日益走高的厂房高空置问题，仍然值得我们深思。

按道理说，放开厂房分割销售的口子，不仅可以更好的去化载体，还能推动更多工业项目的落地。

但是，想象很丰满现实很骨感。在具体的执行过程中，厂房分割销售的放宽仍然存在很多问题。

我们都知道，地方政府的核心诉求是推动产业的发展。

所以，在产业发展的初期阶段，为了让开发商在建设载体的同时也带动周边产业的发展，地方政府采取的是商业、房地产、工业用地打包供应的策略。

可是，当时开发商秉承的是房地产的高周转逻辑，把房子建好了卖掉，继续拿钱开发下一个项目才是当务之急。

至于当地的产业最后有没有带起来，经济有没有朝着预期的方向发展，开发商们压根不在意。

更有甚者，一些企业拿完地之后，不仅没有按照既定的规划建设园区，也没有启动生产的想法，而是坐等土地升值之后再卖掉。

彼时，经济上行，企业多厂房少，在供小于求的情况下，市场对厂房有着天然的需求。

再加上工业用地的出让价格相对较低，甚至还存在零地价出让国有土地的可能，也在一定程度上加剧了市场的投机氛围。

然而，这种基于土地增值的投机行为，却与地方政府的初衷背道而驰。

地方政府出让土地的本意，无非就是希望能够通过载体的建设吸引更多企业入驻、促进税收的增长，以及拉动经济的发展，而不是让开发商从中赚取土地差价的。

但现实情况就是，开发商赚得盆满钵满，地方政府却吃了哑巴亏，税收没收到，经济也没有拉起来，还面临着国有资产流失的风险。

为了防止类似的事件重演，越来越多地方政府开始采取措施，加强了对厂房分割销售的管控。

随着招商难度的日益加剧，以及厂房空置率的持续攀升，各地政府开始逐步放宽对厂房分割销售的限制。

2023年11月，成都发布的《关于印发成都市支持制造业高质量发展若干政策措施实施细则的通知》引发热议。

通知中明确指出：鼓励“链主”企业牵头推进产业建圈强链，允许将自建的多层厂房分割转让给关联配套企业，自持比例原则上不得低于 30%。

其实，不只是成都，广州、郑州在内的多个城市也相继出台了相关规范性文件，允许工业地产在符合一定条件的情况下进行分割转让。

缓解地方平台公司的债务压力，探索出一条更契合当下市场趋势的商业模式，是放宽厂房分割销售限制的核心考量因素之一。

以前，地方政府更倾向于让平台公司持有资产，等园区运营好之后，再通过公募REITs上市实现退出。

可现在，市场情况发生了翻天覆地的变化。

虽然全国各地仍然有大规模的开发建设需求，但地方平台公司却普遍面临着高负债的困境。

加之，园区从前期的开发建设，到后期的成熟运营，往往需要5-7年的时间，如果持续要求载体自持，只会进一步加剧地方平台公司的债务压力。

现在，地方政府也意识到了，继续将重资产压力转嫁给地方平台公司是解决不了问题的，他们还肩负着繁重的开发建设、存量资产盘活的任务。

抛开债务问题不谈，地方平台公司在资金层面也存在很多问题，并且难以支撑起大规模的重资产投资。

面对地方平台公司的力不从心，适当放宽厂房的分割销售政策就显得尤为重要。

一方面，可以通过出售部分固定资产的方式迅速回笼资金；另一方面，把自持项目运营好，并积极探索公募REITs的上市途径，从中获取土地增值部分的收益。

这不仅有助于减轻地方平台公司的债务压力，还能有效提升资产质量，以及融资能力，对推动地方平台公司走出商业模式困境有着积极的促进作用。

与此同时，放宽厂房分割销售的限制，也是为了进一步激发民营企业投资重资产的热情。

早期，得益于宽松的分割销售政策，民营经济展现出了巨大的潜力，市场对投资重资产的热情更是空前高涨，企业纷纷选择自建厂房，或者斥巨资购买厂房。

一时间，厂房成了民营企业眼中的香饽饽。

可现在，经济下行，市场持续收缩，坐等土地增值的逻辑已经走不通了。

现在投资重资产，不仅需要投入大量人力物力财力，还会加重民营企业的持有成本和运营压力。

面对不断收紧的厂房分割政策，越来越多民营企业不愿意把时间、精力耗在开发建设上。

尽管现在的厂房分割销售比例有所放宽，允许达到30%、50%甚至70%，但一边是企业数量锐减，一边是载体越建越多，市场早已经消化不良，而且现在买土地、建厂房还伴随着资产贬值的风险。

面对未来预期的不确定，越来越多企业更倾向于租，而不是直接购买。

在多重不利因素的影响下，开发商对销售厂房的信心被严重挫伤，这一趋势也在进一步削弱民营企业投资重资产的积极性。

以联东、中南为代表的民营企业，在重资产投资的巨大压力下，也纷纷开始将战略重心转移到了轻资产上面。

为了激发民营企业的重资产投资热情，以及拉动当地经济的快速发展，进一步放宽厂房分割销售的政策也就不足为奇了。

厂房分割销售政策的逐步放宽，对于市场来说肯定是件好事，但我们也应该清醒的认识到，单纯寄望于分割销售迅速去化库存，显然不太现实。

因为，不是放宽了厂房的分割销售限制，就一定会有企业上门购买厂房的，关键在于提振民营企业的投资信心。其中，打造一个对企业有吸引力的营商环境至关重要。

优质的营商环境不仅可以让民营企业接收到积极的市场反馈，还能让他们看到重资产投资的盈利潜力。

当一座城市的营商环境不断向好，民营企业有了更好的未来预期之后，自然会加大在重资产领域的投资力度。

其实，除了构建完善的营商环境之外，针对当前厂房的半过剩现状，还需要在更精细化、更专业的软性服务上倾注更多心血。

随着企业需求的提升，区位、交通等传统优势已经很难在激烈的招商竞争中脱颖而出了，企业更期望的是厂房能够解决其在发展过程中遇到的各种问题。

因此，为企业提供包括咨询、法律及财务在内的全方位支持，才是吸引企业入驻的关键；针对不同企业的个性化需求，还需要为其提供定制化的解决方案。

比如，为初创企业提供创业孵化平台、融资协助；为成长型企业提供市场拓展策略、品牌建设指导等。

为企业提供服务的目的也很简单，一是为了加强厂房与企业之间的联系，二是为了让服务真正深入到企业的实际需求当中去。

只有做好了服务，解决了企业的核心诉求，才能吸引更多企业入驻，这不仅会成为厂房盈利结构中的核心支柱，还能对接下来的招商、销售产生积极的推动作用。

面对当前载体高度同质化的现状，选择与当地产业根基相契合的产业发展方向，将会对招商产生事半功倍的效果。

在选择产业发展方向的过程中，很多地区更倾向于选择当下热门且高端的产业发展方向。

但是，如果当地缺乏相应的产业基础、人才储备、技术创新能力等条件，不仅很难吸引相关企业入驻，即便企业勉强落户，后续的发展也会面临严峻的挑战。

因此，对于区域来说，根据自身产业基础选择适宜的产业发展路径，是实现经济、产业可持续发展的关键。

当前，放开厂房分割销售仅仅是一个起点。

在此基础之上，提供专业化的服务，明确产业发展方向，不断优化当地的营商环境，才能更有效的吸引企业入驻，并且为经济与产业的发展创造更多可能性。