2022年，工业上楼的风吹得猛烈，从深圳起步，沿着佛山、东莞、中山、青岛、苏州等城市进一步蔓延。

一时间，工业上楼成了行业热词，上到高层领导，下到一线招商人员，都在热火朝天的讨论着工业上楼的最新讯息，以及未来动向。

现在，两年多时间过去了。放眼望去，我们不难发现，那些曾经搞得轰轰烈烈的工业上楼，怎么突然没声了？

工业上楼的降温，究竟是政策的“扭曲”？还是行业的“沦丧”？值得我们一探究竟。

2022年11月，深圳率先推出了“工业上楼”计划，宣布将连续五年，每年建设不少于2000万平方米的高品质、低成本、定制化产业空间。

此消息一出，北京、上海、广州、南京等城市也纷纷响应，并出台了工业上楼的相关政策。

就这样，一场浩浩荡荡的工业上楼热潮，开始在全国范围内迅速铺开，拉开了中国制造业空间集约化发展的新序幕。

其实，广州、深圳等地推进工业上楼无可厚非，这些城市本身就拥有庞大的制造企业基数，经济实力也在线，就是土地资源相对紧张一些。

工业上楼的出现，的确能够在一定程度上提高区域的土地利用效率，同时减轻企业在租金上的负担。

然而，就目前的实践情况来看，工业上楼的去化还是有点惨淡的。截至2024年的数据显示，深圳工业上楼的实际入驻率只有60%左右。

其实，之所以会出现大面积空置，一个很重要的原因是，工业上楼压根就不符合绝大多数制造型企业的实际使用需求。

就拿装备制造、精密仪器这类典型的制造型企业来说，它们不仅需要频繁运输重型原材料和成品，还需要对大型生产设备进行调试和安装，这就会对空间的载重要求非常严苛。

可是，工业上楼货梯不管是从承重能力上，还是在尺寸规格方面，都有着明显的局限性，并且很难容纳大型设备、产品的进出。

这种先天不足，势必就会导致制造型企业在生产过程中出现运输效率低下、设备安装困难等问题。

东莞的一个工业上楼项目，就曾经因为货梯频繁出现故障，短短三个月时间里，就有8家企业选择了退租。

虽然，工业上楼为企业提供了一个相对低价的物理空间，但低价空间背后，企业不仅需要承担更多的产品运输成本，管理成本也是在持续攀升的。

据相关企业反馈，跨楼层协作会直接导致物料的周转时间增加到原来的2.3倍左右。

因此，在选址过程中，绝大多数制造型企业还是会更青睐产业生态更完善、园区载体更理想的标准厂房，而不是工业上楼，特别是在当前厂房市场供过于求的大背景下，这种倾向会更加明显。

所以，在招商竞争愈发激烈的当下，就算工业上楼的呼声再高，它的生存空间也是会被进一步压缩的。从市场发展的规律来看，工业上楼被市场淘汰，不过是时间早晚的问题罢了。

“行业难有常青树”这个规律，在工业上楼领域同样得到了印证。

现在，不仅是企业端对工业上楼的热情在逐渐褪去，政府端对工业上楼的期待也在慢慢消散。究其根本，主要还是因为钱包顶不住了。

我们都知道，工业上楼普遍采取的是高标准高规格的设计要求，以此来满足未来新经济、新业态、新模式的发展需求，这也就需要开发平台在结构规划、层高设计、承重能力等方面下更多功夫。

在这样的情况下，不管是前期的建设成本，还是后期的运营成本，都将处在一个相对较高的水平线上，比传统厂房高出20 - 30%左右。

但现实的情况是，整体的建造成本上升了，也给企业提供了更高品质的产业空间，但在租金的回报率上，工业上楼的表现却依旧乏力。

甚至，为了吸引企业入驻，地方政府还会对工业上楼项目的租金进行一定的限制，以此来提高工业上楼对企业的吸引力。

从2022年10月发布的产业园区租赁参考价格来看，福田区、南山区、罗湖区的园区平均月租金基本在60元/㎡以上，而深圳工业上楼项目的平均租金却不能高于35元/月/㎡。

这也就意味着，工业上楼项目的租金与核心城区产业园区的租金价格相比，是低了近一半的。

比如，在福田区租一个1000平方米的园区，每月租金可以达到6万元以上，而同样面积的工业上楼租金则不会超过3.5万元。

此外，工业上楼的租金和部分非核心城区园区的租金之间同样存在差距。

龙岗区、盐田区、宝安区、龙华区的园区平均月租金在40元/平方米左右，也是高于工业上楼的租金标准的。

很明显，与市场化的租金价位相比，工业上楼项目的利润空间必然会被进一步压缩。

对于企业来说，一个相对较低的租金确实能够在一定程度上减轻企业的运营负担，这绝对是件好事。可是，从开发平台的角度来看，就有点刀架在脖子上，干也得干，不干也得干的那味了。

前面我们提到，工业上楼的建造成本是远远高于传统厂房的。

在租金价格远低于市场平均水平的情况下，如果后续项目的入驻率不尽如人意，开发平台不仅没办法覆盖前期巨额的建设成本，还会承受巨大的资金回笼压力，整个项目的回报周期也会因此被大幅拉长。

面对这样的情况，很多地方政府对工业上楼的热情是在慢慢消散的。当然，不可否认的是，在部分地区，仍然还有一批工业上楼的“狂热爱好者”。

某些政府领导依旧把工业上楼视为走上人生巅峰的“灵丹妙药”，希望借此来实现经济、产业的双腾飞。

当然了，工业上楼一定是有自己的核心优势在的，但我们也必须清醒的认识到，并不是所有地方都适合工业上楼。不顾现实条件，妄图依靠工业上楼逆天改命，本质上就是一种认知偏差。

逆势而为，不仅达不到预期目标，反而会适得其反，或沦为政策套利的工具，或借政策之名行圈地之实。

这样一来，不管是对地方产业的健康发展，还是对经济的持续增长，都很难有实质性的推动作用。

在工业上楼这股风吹得越来越猛烈的时候，企业们也开始跃跃欲试，希望从中分得一杯羹。

对于企业来说，它们是既想搭上这趟发展的快车，又不想花太多成本。于是，一个看似“精妙绝伦”的构想应运而生了，那就是改造闲置写字楼。

这样，不仅不用投入巨额资金进行大规模的开发建设，只要对写字楼稍加改造，就能坐拥当下大热的工业上楼产业形态（毕竟外观差不多）。

不过，理想很丰满，现实很骨感。在实际操作过程中就会发现，单从改造成本这块来看，就已经足够让人心碎了。

我们都知道，写字楼的核心功能是办公，所以不管是荷载还是柱距，肯定是远远低于工业上楼的需求的。

通常情况下，办公楼的柱距是≤6米。但是，像生物医药这类对生产环境有特殊洁净度要求的厂房，柱距需求往往都在8米以上。

以深圳某项目为例，在推进改造的过程中，仅结构加固这一项工程，就额外支出了超过30%的资金。

还有很重要的一点是，企业在生产过程中很有可能会产生噪音和震动。

因此，还需要借助技术手段增强载体在防震防尘、隔音降噪、载重等方面的性能，产品造价也就不可避免的会出现飙升。

除此之外，办公楼的土地性质变更也不是件容易事，其中涉及了非常复杂的因素，以及各种条款限制。

从土地类型来看，工业上楼是工业用地，即M1或M0用地；而写字楼大多位于商业或综合用地之上，对应的是C2和C3用地。

这种土地性质的差异，就给办公楼向工业上楼的转变带来了巨大的阻碍。

以上海为例，如果要把写字楼改造成工业上楼，需要补缴的土地价款将会超过原土地价值的50%。而且，项目还需要重新审批规划，整个流程耗时可能会在18个月以上。

在长时间的等待过程中，不仅会耗费大量时间精力，还可能会面临诸多不确定的因素，进一步增加项目的风险。

以上的这些问题，又回到了前面我们提到的，从收益角度来看，这笔账是算不平的。

因为，就光改造成本这一项，每平方米就需要5000-8000元。而工业上楼的租金上限，例如深圳，却不能超过35元/㎡·月。

在如此高改造成本，以及相对较低租金收益的双重压力下，投资回报周期可能会达到15年以上。

实际上，上海、深圳等地早期就曾经有过闲置楼宇改造的相关探索，但最后都以失败告终了。

上海静安某园区，因为建筑结构问题导致企业设备无法安装；深圳南山的一个项目，因为消防不达标而被紧急叫停。

就目前的情况来看，闲置写字楼改工业上楼一定会受到结构、消防、环保等多方面硬性条件的制约。同时，相关政策与市场需求的契合度也并没有那么高。

所以，在这样的背景下，直接推动闲置写字楼改工业上楼，无论是从经济效益上，还是从合规性方面，都面临着较大的挑战，可行性也不高。