其实，就目前的情况来看，无论是一二线城市，还是三四线城市，园区早就已经饱和了。 

但是，园区建设的步伐不仅没有放缓，反而还在一年又一年的海量供应着。这样的结果就是，园区的空置率越来越高，“僵尸园区”也越来越多了。

那么，这场“疯狂造园”的烂摊子，应该算到谁的头上？最后又由谁来买单？值得我们深思。

现在，我们能明显的感受到，整个园区的出租率都是相当惨淡，空置率30%以上的园区比比皆是。另外，空置率40%、60%，甚至80%的园区也不在少数。

如果一定要为现在的高空置率找个原因，首当其冲的，肯定还是因为现在的园区实在太多了。

在产业发展的初期阶段，为了跟上“时代的脚步”，全国各地掀起了一波建设新兴产业园的热潮。

就这样，大量以商务办公、科研办公为主要功能的园区，开始如雨后春笋般涌现。 甚至，一些地方还出现了“为建而建”的乱象。

可是，理想很丰满，现实很骨感。大量园区的出现，不仅没有带来想象中的产业、经济双腾飞，反而带来了让人头疼的高空置率问题。 

数据显示，自2023年起，我国产业园区就在以每年1.4亿平方米的速度迅速扩张。按照这个趋势，到今年年底，园区的总供应量将会达到62亿平方米。

然而，与之形成鲜明对比的是，园区的总空置率可能会突破30%，这也就意味着，大概会有20亿平方米的园区处于空置状态。

那么高的空置率，对园区来说，绝对是噩梦般的存在。

在市场收缩、经济下行的当下，不管是民企还是国企，他们对投资选址、租赁的需求都在减弱的。

一边是园区数量的哐哐增长，一边是企业需求的持续锐减，压根就没有那么多企业来填满这些载体。因此，供需之间出现矛盾也就不可避免了。

实际上，除了数量上的供过于求之外，园区严重的同质化现象，同样是影响空置率的关键因素。

现在，不管是从产业定位上，还是软硬件的配套上，园区的同质化现象都是非常严重的。   

上海、深圳等一线城市，凭借着丰富的产业资源、人才技术支持，以及浓厚的创新氛围，就算市场情况再不济，也还是能够吸引一些企业。

但是，那些产业基础、经济基础都相对薄弱的三四线城市，他们的情况就惨淡得多。

早些年，为了跟风追求新兴产业，他们不仅在当地建了大量园区，还跟着清退了一大批传统产业。

这就直接导致了，新兴企业很难招进来，原本扎根在当地的传统企业又被清退。因此，当地园区空置率越来越高，也就不足为奇了。

鉴于空置率越来越高的现状，如今，那种妄图通过疯狂建载体就能实现逆天改命的想法，正逐步淡出大家的视野。

早期，之所以能够如此大规模的建设园区，主要还得归功于当时产业发展的蓬勃态势。

为了能够在市场中分得一杯羹，大家都铆足了劲，开始在全国各地建起了园区来，至于园区最后建成之后，能不能卖出去，能不能租出去，也就管不了那么多了。

毕竟，当时的企业数量足够多，对选址的需求也足够强，一旦园区建成，去化也是相对容易的。

那时候，园区都是朝南坐，根本不用像现在这样卖力吆喝，哪怕坐着家门口，也还是会有企业主动找上门来。

但现在就不一样了，市场环境发生了翻天覆地的变化。企业越来越少了，招商也越来越难了。

在僧多肉少的情况下，各个园区都使出了浑身解数，又是出政策，又是降租金，还有送各种优惠补贴的，为的就是能够提高园区的入驻率。

最直观的表现就是，在租金上做让步，以足够低的价格，足够长的免租期，甚至还有的园区，直接推出了零租金。

的确，降租金确实能在短期内吸引一批企业入驻，但长此以往，不仅会损害园区自身的利益，对整个园区来说，也将是致命的打击。

因为，总会有更低价，这家园区不行还有下家，下家园区不行下下家。企业在有足够可选空间的情况下，自然想以最低价获得最高性价比。

这时候，当低价租金席卷而来，园区也只能是哑巴吃黄连，有苦说不出了。

现在的局面也挺尴尬，就算租金降下来了，园区也不过是赔本赚吆喝，依旧很难有企业入驻；可是，如果不降租金，不仅招不到企业，还有企业流失的风险。

长此以往，这就是个难有回头路的恶性循环。

降租金是死路一条，不降租金还是死路一条，并且，这个局面在短时间内是很难被打破的。

在这样的情况下，如果在与其他城市、园区竞争的过程中，园区没有自己的独特优势，企业不愿意买单，也就再正常不过了。

当下，全国大大小小的园区数以万计。

前面我们提到，影响园区出租率的重点在于，一是园区建得太多，二是企业太少，事实也的确如此。

但最核心的，主要还是因为园区与企业之间的需求难以匹配。

当然了，哪里都会有“优等生”，市场中，肯定还是有高入驻率园区存在的，三四城市也不例外。

比如我们熟知的万洋，哪怕是在一座小城市，他们也依旧能够将园区填满。究其根本，主要还是因为和企业需求的高度契合。

三四线城市里，往往存在着大量小微型企业，这些企业对成本是非常敏感的。在这样的背景下，推出价格亲民、成本可控的载体空间，这就是吸引企业的关键。

当然了，随着产业的不断发展，企业对园区的需求早已经不是简单提供一个物理空间，或者提供了政策申报之类的基础服务就可以了的。

现在，企业更加关心的，是园区能不能帮助自己成长，能不能帮助自己解决在发展过程中遇到的各类问题，比如提供开拓市场、协助融资这类的服务。

因此，一个园区是不是拥有更完善的产业生态，以及更专业的产业服务，就变得越来越重要了。

但是，这些都是需要投入大量人力物力财力的。这样一来，成本上升就不可避免。

可现在的情况是，租金上不去，甚至还在打骨折。失去了租金加持的园区，自然就很难有多余的钱来做所谓的服务升级。

这样一来，企业的需求就没办法满足，但企业入驻园区的前提，恰恰是需要更优质的服务。

一旦服务质量的下滑，园区对企业的吸引力就会进一步减弱，空置率就会越来越高，这又是一个难以打破的死循环

所以，为了扭转当前的局面，不少城市提出了城市更新的策略，想要吸引企业的入驻，以及推动产业的发展。

这究竟是不是饮鸩止渴？还有待商榷。但就目前的情况来看，单纯的翻新载体并不能直接改善园区的入驻率。

核心在于，需要从产业定位和企业的需求出发，这才是关键所在。只有园区与企业的需求匹配上了，去化才会更简单一些。

前几年，一线城市的文创风靡一时，因此催生了大量文创园区；而现在，科创产业热火朝天，围绕科创打造主题园区就成了现在的趋势。

对于三四线城市，载体的改造同样需要结合产业的需求，比如围绕当地的纺织、服装等产业打造相关载体。

其实，城市更新并不能成为解决出租率的最终方案，精准把握不同产业、不同企业对载体的特色需求，才是化解园区空置率困境的核心所在。

一味的拍脑瓜，想当然的决定要干什么样的产业，要建什么样的园区，最后就算真的建出来了，也很难有企业愿意买单。

实际上，每个城市都有独属于当地的资源禀赋，想要发展想要吸引企业，就需要先从自身出发，找准定位，这才是可持续发展的前提。

当前，园区普遍面临高空置率的挑战，在即将于7月举办的2025第十一届方升产业园区大会上，我们将汇聚来自北京、上海、广州等核心城市的产业园区领军力量—既有深耕区域经济的国有平台公司，也有以联东、中南等为代表的民营创新先锋。

他们将化身产业智慧分享官，聚焦产业生态协同发展的前沿趋势；结合实际案例，构建“招商运营一体化”的针对性解决方案；并从理论到实践，全面阐述“全周期运营体系”的搭建路径。