最近跑了好多产业园区，大家的痛点都出奇地一致：这两年的招商太难了。

不说现在市场上公开的园区数据，就我个人体感来说，全国产业园区平均空置率肯定都超过40%了，甚至很多地方可以达到60%以上，研办产品最为困难，北上深这些一线城市的办公类产品空置率都居高不下，何况二、三线城市了。

于是整个园区行业都陷入了一种集体焦虑，大环境不行了，企业都在收缩，市场没有需求了，所以园区招商没法干了。

但我最近看了一些项目之后，也想为那些奋斗在一线的招商人说句公道话：当下的园区空置率高，招商难，很多时候锅不应该由招商来背，根源出在产品端。

很多园区，还没到拼招商策略、运营服务、政策补贴的阶段，就在产品设计上，把客户直接拒之门外了。有些很极端的例子，地方平台公司花重金造了个产业园，零租金也租不出去，找了一些市场化的轻资产公司，人家提前做了市场调研之后发现，园区产品和区域产业情况高度不匹配，都不敢接这个烫手山芋，那又有哪个招商人敢说他能以一己之力干好招商？

市场真的没有需求了吗？这个话题之前我们也说过，市场没有消失，需求也并非完全没有。

我们在全国调研的过程中，当下的产业园区就是最典型的28定律的市场，20%的园区依旧活得很好，出租率依旧稳定，租金高于周边，销售情况也很稳定。

我们发现这些成功的案例，能扛住下行周期的园区都有一些共性的特点，它们并不都是高大上产品，并不都是所谓的高精尖产业，而是只做当地特色的产业方向，基于这些产业企业的需求去做他们想要的产品。传统制造业，就做极致的低成本厂房，不需要的硬件都可以不做，尽可能地压低企业购置厂房的成本，有特殊需求的企业，就走定制空间，创新型企业，就更关注园区整体的商业氛围、低密度空间、绿化环境、人文活动等等。

在今年的方升园区大会上我们也会邀请到这些成功案例的操盘人，从他们的第一视角为我们阐述他们的成功经验，感兴趣的小伙伴也可以来现场听一下。

我认为产业园区的需求没有消失，只是升级了。至于为什么你的园区空置率居高不下，答案也很简单，你建的，只是你认为企业想要的。

举一个粗俗的例子，当你要办一场酒席，来的都是农村的长辈，你放在高端酒店，享受的是高端环境、完善服务与精致的菜品，最后你会发现他们不会觉得好，只会骂你人傻钱多，又贵又不顶饿。现在太多产业园区都是在建自己觉得好的、有精致的园区产品，完全不考虑受众的需求。

为什么会出现这么严重的供需错配？追根究底，还是过去十几年的行业上行周期惯坏了整个行业。

在那个拿地就赚钱的黄金年代，产业园区虽然并不如房地产行业那么赚钱，但只要按照标准图纸建厂房和写字楼，随便打打广告、扫扫楼、等政府推荐，就可以等着企业上门。

那个时候不存在园区适应企业，而是企业适应园区。因为你不租，有的是企业租。所以让园区行业在过去一段时间里有了一种非常傲慢的思维“教育客户”。

就像前段时间的工业上楼就很典型，我知道你不适应，但这个产品容积率高啊，企业你们自适应一下。包括之前我们写过的标准化产品，大家都是按照这个图纸建的，你的个性化需求都不重要，你也自己适应一下。甚至有些，所谓的高端园区，建筑成本高得离谱，造了一批用不上的配套设施，所以租金和售价都很高，即便这些客户都不需要，但是你也要接受，你嫌贵证明你不是我的目标客户罢了。

这种思维放在过去，问题还不会暴露出来，因为风口确实能让猪都飞上天，这些问题都不算问题。但这也是一剂慢性毒药，让整个行业都失去了倾听客户需求的能力，形成了路径依赖。

所以我们就能看到一个非常荒诞的现象，不管是一线城市还是十八线小县城，不管当地产业情况如何，都一窝蜂地建写字楼、发展三产、发展新兴产业。这就是现在产业园区行业的通病，脱离属地产业基础，盲目跟风追热潮，用标准化的产品去满足差异化的需求。

园区不是苹果手机，不能我造什么你就用什么。苹果手机可以不考虑客户感受地推出产品，因为它有强大的品牌力和技术壁垒，能创造需求，但产业园区绝对不行。

产业园区的本质，是为了产业发展提供空间载体。你的客户是企业，企业是来发展、是来赚钱的，不是来给你的情怀买单的。对企业来说，现在园区这么多，我挑选园区，首先得看这个产品到底适不适合我，能不能降低成本、帮助经营。

现在的产业园区，基本上看到招商做不好，第一反应就是招商团队不行，第二反应是不是运营服务不专业不到位。但他们从来没有想过，自己的产品是不是有问题？

我们在调研过程中，发现了很多园区，招商总换了一个又一个、招商团队一茬一茬地换，政策补贴一降再降，招商依旧没有进展。

原因很简单，产品是1，招商和运营是后面的0。没有前面的1，后面再多0也没有意义。

如果从一开始，你的产品定位就出了问题，你的产品不符合企业需求，那么招商越努力，浪费的资源就越多。

就像你开了一家饭店，菜做得特别难吃，就算你装修得再好，服务得再周到，价格再便宜，也不会有回头客。

房地产行业都过了闭眼卖房的时代，走向产品为王，产业园区更是如此。

产业园区必须始终围绕产业，清楚区域能够发展什么产业，这些产业需要什么产品，从我造什么你用什么转向你需要什么我造什么。

有一个话题，行业里面也有很多专家讨论过很多次，产业园区的本质是什么？不是卖房子、不是收租金，而是服务产业。

一个好的产业园区，从建设之初就是围绕产业来做定位、设计、建设，成为城市的一张亮眼的产业名片，而不是单纯的城市融资工具或是开发商。

所以都知道行业难了，那就不要盲目地上马新项目，闭眼搞标准化产品，而是先沉下心来，认认真真地做好属地化的产业调研，搞清楚当地能发展什么样的产业，产业链短板在哪？企业的真实需求是什么？然后根据调研结果，为企业量身打造适合的园区产品，而不是拿着一套标准化图纸，在全国各地复制粘贴。

在这个供应过剩、需求升级的时代，只有那些真正以客户为中心、真正懂产业的园区才能活下来，甚至活得很好。而那些沉浸在过去的模式中，继续想用标准化产品教育客户的园区，都会死得很惨。

毕竟，市场永远值得敬畏，客户永远值得尊重。

9月9日-10日在上海举办的2026第十二届方升产业园区大会现场，我们会把一整年的行业调研成果，浓缩成一场分量十足的年度主题演讲，同时也将发布备受行业关注的方升产业园区年度榜评选结果。

在年度演讲中，我们将打破行业报喜不报忧的惯例，不会避谈空置率、同质化、招商难等尖锐问题，直面当下产业园区行业发展的核心矛盾。通过深度拆解逆势突围的标杆园区案例，抽丝剥茧找出他们的共性逻辑，通过真实可复制的案例，为迷茫中的行业同仁，找到一条清晰可落地的发展路径。

今年的方升产业园区年度榜，除了评选年度优秀园区运营商代表之外，我们把聚光灯投向了那些不跟风、不盲从，真正扎根熟地产业、用心打磨产品的优秀项目。让那些默默支撑城市产业发展的隐形冠军，成为被全国看见的城市产业名片。

如果你也关心产业园区行业的未来发展，有痛点、在找答案，非常欢迎大家加入方升产业园区交流群，参与行业交流与讨论，更能第一时间了解大会的最新动态。