产业园区行业，已经告别了产业发展红利周期，全面进入了存量竞争、质量厮杀的残酷赛道。

即便普罗大众也都察觉到了一个耐人寻味的现象，明明都在喊着招商难做，空置率持续攀升，但是另一边产业园区新建的热潮也不见降温，反而依旧火热。身处园区行业的人又能更真切地感受到，园区这条路确实是在越走越窄，招商竞争越来越内卷，但产业的质量反而越来越薄弱。

全国新建的园区，硬件配套并不差，越建越好，但空置率始终不见回暖，企业留存也愈发困难，营收利润持续缩水，甚至看不到产业园区未来的发展方向。很多园区看似风光落地、数据亮眼，实则真正入驻的企业寥寥、能收上来的租金更是感人，有些业内朋友更是跟我们调侃，发出去的律师函都比能收上来的企业多了。

为什么现在的产业园区这么难做？产业园区完全成了一个必定亏本的买卖？

方升认为不能单纯地怪企业少了、需求少了，关键还是同质化供给太泛滥了、低端内卷太严重了、有价值的运营服务太稀缺了。

不管你到哪个城市，会发现一个非常典型的现象，10个园区，8个是智能制造、生物医药或是新材料，剩下那个也是新材料、数字经济。

甚至可以大胆地说，全国有超过六成的产业园区都存在定位重叠，跟风布局的问题。很多地方根本不考虑本地的产业基础与资源禀赋，不管不顾，只看当下热门的赛道，别人做什么我就做什么。方升之前在调研过程中就看到过一个非常具有代表性的案例，那个三线城市本地第三产业基础薄弱，但是依旧建了非常多的办公载体，但本地却有很多传统制造企业挤在老旧厂房，他们有着明确的厂房换新、扩产的诉求，但并没有合适的产品入市，甚至不少企业最终选择了外迁。

这就催生了产业园区行业当下最典型的矛盾，无效供给泛滥，有效供给稀缺。根据很多业内朋友的反馈，大家普遍判断，全国产业园区的平均空置率肯定高于四-五成，甚至部分三、四线城市可以突破70%，其中不乏大量崭新的厂房、楼宇，一键成就沦为鬼城。

还有一类也比较典型，虽然现在市场中有很多产业园区空置，但另一边很多优质企业也觉得找不到合适的载体。这类企业对于层高、荷载、排污、洁净环境等方面有着专属的要求，但是很多产业园区依旧采用标准化建设，完全无法适配这类细分产业需求。

比产业定位同质化更致命的就是园区价值的同质化。当下绝大多数的产业园区，本质上都陷入了只重空间，不造价值的困局。大家的核心价值就是产业园区这个资产本身，除了建筑新旧、区位附加价值、租金高低之外，没有任何差异化的核心竞争力。

说的直白点，就是产业园区除了这栋楼，给不了企业任何有价值的帮助。没有成体系化的产业链、缺乏有价值的服务体系、更别说企业孵化培育体系了。企业入驻，得到的就是一块办公、生产场地，园区除了向企业收物业费之外，根本无法解决企业降本、增效、拓单等核心问题。

这就导致了产业园区本身的可替代性极高，企业选择任何一家园区都可以，体验也差不多。那对于企业来说，就只能看租金谁给的更低，政策谁给的更好。产业园区彻底丧失的议价能力，只能陷入被动低价内卷，这也是很多产业园区看似配套齐全，却始终招不来、留不住企业的病根。

因此我们也能看到很多产业园区大多以行政区为边界，各自为战，区县之间产业定位趋同，但各自为战，相互内卷，不仅没有跨区域的产业链协同，甚至因为产品定位、园区价值过去同质化，只能在租金和政策上陷入无止境的内卷。

当下的产业园区招商引资，并非所有园区都陷入了空置危机，依旧有一批标杆园区能够保持高入住率，租金收益平稳。

而那批陷入生存困局里面的产业园区，恰恰就是那批陷入低价博弈的园区。为了抢一个项目落地，祭出零租金、超长免租、装修补贴等大招，毫无底线的内卷。

这种看似高效的招商手段，实则隐患重重。短期来看，园区可以快速填满一部分空间，完成招商考核指标，但长期来看，完全是弊大于利。过度的补贴优惠，直接拉低了全行业的租金回报率，很多园区的租金收益根本覆盖不了最基础的运营成本，更别说还银行利息了。

更关键的是，这批靠优惠政策抢来的企业，大多也没有扎根意愿。这就是行业里常说的“候鸟型企业”，哪里补贴力度大就去哪里落地，政策到期立马搬迁。最后产业园区和当地政府只赚到了一个当年签约数据好看的虚名，没有带来真正的产业链、税收和产值。

也正是因为过往长期的低价、补贴内卷招商模式，导致了很多园区的招商思维的严重滞后。大部分依旧停留在载体租售的层面，只需要介绍厂房面积、租金价格、优惠政策，不了解产业、不了解企业。面对企业提出的人才配套、供应链对接等企业核心需求，多数招商人无法回答。

只会卷价格、卖空间，不会做产业链匹配、场景赋能，这也是当下产业园区招商越来越难做、企业招得来但留不住的核心原因。

重开发、轻运营，这几乎是90%的产业园区的通病。

过去产业园区增量红利期，园区只要建好载体就能稳步吸引企业入驻。当如今迈入存量竞争时代，赛道比拼的核心早已从开发建设转向产业运营能力，而运营短板，恰恰是绝大多数产业园区难以跨过的鸿沟。

方升在全国调研走访的过程中，经常会听到一种论调：我们可以先把企业招进来，然后再逐步完善运营服务。但现实问题是，如果不具备扎实的产业运营能力，在高度同质化竞争的市场环境下，又凭什么吸引企业入驻？

太多的产业园区追逐短期考核业绩，缺乏长期深耕产业的耐心。不少园区对外宣传的全生命周期产业服务体系，最终都只存在于宣传手册上。所谓的产业服务也就是物业服务这类最基础的，企业真正刚需的融资对接、供应链集采、市场资源对接、应用场景落地等高价值服务普遍缺失，甚至是大家普遍认为是最基础的政策申报服务，很多园区也只是流于形式。

这也就形成了一个尴尬的闭环：园区没法通过运营服务为企业创造价值，企业也感受不到园区除了载体之外带来的实际价值，最终直接造成了招商乏力、企业留存率不断下降的处境。最后产业园区面对越发艰难的局面，只能继续压缩成本，缩减运营服务团队，将破局的全部希望押注在招商团队身上。所以就形成了之前提到的点：做得越差的产业园区，除了载体本身之外，不具备任何价值，除了内卷价格，没有别的办法。

困境之下，更需要深耕产业培育，产业发展，不能单纯依靠四处挖角。

太多产业园区的工作重心，始终围绕招新企业，却吝于投入资源培育本土存量企业。为争抢外来落地项目，往往愿意付出庞大的资源，反而漠视本土存量企业的发展。本土存量企业大多处于自生自灭的境地，缺少专项培育措施、资源倾斜与持续赋能。

单纯依靠优惠政策招来企业换取招商业绩，账面数据看似亮眼，实则只是脆弱的短期泡沫。依靠补贴堆砌形成的产业体量，缺乏与园区之间、与本土企业之间的黏性，甚至外来企业落地后，也和本土存量企业一样，失去了持续培育支撑，发展持续受限，难以扎根壮大。

做好本土存量企业的培育孵化，价值远不止挖掘内部的增长潜力。借助产业运营服务与持续的孵化扶持，可以打出园区的行业口碑，充分发挥以商带商效应，为园区带来更多优质企业资源。

反观只招商、不孵化，一味依赖外部输血，缺乏内生造血能力的产业园区，根本扛不住行业周期波动和市场风口的更迭。一旦政策红利消退、外部招商热潮褪去，缺少本土企业压舱、完整产业链作为基础，产业园区就会一蹶不振，丧失市场竞争力。

当下产业园区的所有困境，总结下来，其实就是旧发展逻辑与现阶段的市场需求不匹配了。

未来的产业园区竞争，已经不是楼宇和土地的比拼，而是产业认知、运营能力、生态构建、企业培育的全方位综合较量。想要跳出这些发展困局，必须深耕细分赛道，做好产业运营服务，搭建起产业生态壁垒。

针对这些行业普遍的痛点，方升研究将于9月9日-9月10日在广州举办2026第十二届方升产业园区大会，主打真案例、真实操、真落地，精准破解园区定位、招商引资、运营服务、孵化培育等核心难题。大会现场集聚全国龙头园区运营商、标杆园区操盘手，现场拆解可复制的实战解法以及行业趋势研判。

存量时代，转型无捷径，但标杆可学、有法可依。希望届时方升研究可以与全国园区从业者同台交流，借力标杆经验打破行业内卷，用专业能力打造城市产业名片。