少数的几次中，一次是联东上海松江项目，刘老板女儿亲自压阵，最后还是没搞定。这个项目并不是卖不掉，而是联东不希望以低价卖掉；另一次是中南广东某项目，连换4任项目总才搞定，这很符合中南招商狂魔的形象。

市场化团队更愿意交流哪里有好项目，尤其是被书记们逼的老茧都磨出来的地方，这句话值得好好品一品。市场里的客户和开发商都被压抑太久，颇有种久旱逢甘露的味道，这种项目可以说谁碰上了都会成为职业生涯高光。

相比于招商，有三点更值得关注：选址、产品、成本，这三点没做好，讨论招商就有些巧妇难为无米之炊之感。

选址最重要，联东非常看重选址，选址一旦错了，后面流程只会上强度。国内的园区就是面对中小企业的，无论租售，客户属地化比例至少在60%以上，这和任何领导的主观意志都没关系。选址必须要选择客户想去的，又很难去到的区域。平台公司需要更多关注流速，流速在3万方左右的区域可以考虑重投的，低于3万需要慎重。国内区域过于散，很难一概而论。方升正在推出一个产品：针对国内主要的产业强市推出服务，检测市场价格和流速，欢迎大家交流咨询。

位置定好了，接下来就是产品。说句得罪人的话，国内大多数设计院在园区领域坑踩的还不够多，不专业的设计，绝对会让业主死都不知道怎么死。如果过去都没做过类似的设计，就需要业主自己把控大方向和细节，把设计院当成一个按需求画图的工具。除此之外咨询公司的意见非常重要，专业机构可以直接告诉你这个区域畅销的产品是什么样的。一定要重视设计前的客户调研、竞品调研，从好卖的园区中去找客户的普遍需求，从客户的抱怨中，找自己的差异化。好的产品一定是外观和成本的最优平衡。

最后是成本，也是广大国有企业的核心痛点。当下市场竞争激烈，如果不能通过选址和产品拉开核心差异，那么最后只剩成本这一条路。在销售和租赁完全看价格的当下，国企必须改变求大求全的思路，转向专业化园区设计导向；招采的专业化是第二步，供应商库是必选项，这里不多说，联东、中南、万洋无一不是成本控制高手；第三，千万别小看管理费的分摊，不少公司能够把每平米建安成本控制下来，但最后难逃加上三费后的总成本。成本控制在当下市场，基本决定项目生死。

在足球和篮球领域，有一句话叫进攻让你赢得一场球，但防守才能拿到总冠军。在园区行业一样，招商让你玩转一个项目，但这三点，让你成为行业标杆。这是园区行业必须修炼的内功。