前言：业界有言，苏州工业园区最值钱的东西就是它的规划，园区的招商实际上有一半是奔着苏州工业园区的规划来的，就连1996年浦东新区管委会主任赵启正参观时也对苏州市领导称赞“最羡慕的园区规划”。

苏州工业区是中国产业地产的佼佼者，园区探索出了一种新颖的产业促进平台服务模式。其运营商中新集团的“新”方代表的是新加坡裕廊工业区。这是全亚洲最早的工业园区，苏州工业区从它身上借鉴了大量的经验。下文，方升（园区大会）将从规划理念、软件输出、产业转型、运营模式四方面分析裕廊工业区。

新加坡裕廊发展历程

1、劳动密集型阶段（1961－1968）

新加坡独立初期，人口的增长和高达10%的失业率，迫使新加坡适应工业化的需要，主要目的是增加就业。当时的裕廊来者不拒。任何企业，如来自台湾和香港的玩具、纺织品生产厂家，本地的植物油、蚊香的生产者，以及汽车、收音机和其他电器的组装厂家，都可以进入工业园。对新加坡而言，这项政策取得了巨大成功。

2、资本密集型阶段（1969－1978）

由于全球经济迅速重组和新加坡园区开发能力的提高，从1969年开始，新加坡迅速提升了园区建设。1968年，在经济发展局园区工业部的基础上成立了裕廊镇管理局，职能是园区的规划、建设和管理。

此间，新加坡经济年平均增长 10%，到 1979 年，新加坡失业率已从 1965 年独立时的10%下降到 3.3%；制造业占 GDP 的比重由 1965 年的15%上升到27%。

3、技术密集型阶段（1979－1998）

1979年起，新加坡为顺利转型，政府提出了“自动化、机械化、电脑化”发展方针，开始重视教育和培训开发人力资源，鼓励将发展的重点转向技术密集型投资和高附加值产业，并拨款60亿新元，发展高科技基地。为此专门设计了十年总体规划，包括将南部岛屿开发成石油化工产品生产和配售中心，开发第一个航空工业中心，以及建设科技园区以容纳科技开发型企业，都需要完善的工业设施和集群效应，以完成工业发展的升级和再循环。

1986－1998年是新加坡经济高速发展的黄金鼎盛时期。特别是进入90 年代，新加坡 已经完全跻身于亚洲新兴工业国的行列。新加坡已经具备整体商务开发能力，即从研发到 产品设计与生产，到国际销售一条龙作业的能力。

此间的1985 年，受美国经济衰退影响，新加坡经济曾一度萎缩了1.6%，但平均增长率仍高达 6.8%，技术工人比率从11%上升到了22%，名义附加值也由1979年的18400美元增加到1985年的27000美元。

4、知识密集型阶段（1998年以后）

20世纪90 年代新加坡政府大力发展高新技术，先后拨款 60亿新元，作为国家科技发展计划，发展高科技基地。电子业已发展为本地制造业的龙头，到 2000 年其产值已占据新制造 业的 48%，电子产品出口占国内产品出口的 55%，新加坡已是全球重要的集成电路、芯片和 磁盘驱动器的生产基地。

90年代末，有限的土地资源和激烈的竞争将园区的发展推进到一个新的时期，以信息产业为中心的知识密集型经济如火如荼地发展起来。科学园、技术园纷纷涌现，土地的混合使用概念出现，创造性设计被不断采用，园区发展呈现新的经济增长点。为了提高园区土地的生产力，设计和发展园区的关键方式是将成本效益分析和知识经济的高效率融合在一起。

此间，新加坡经济增长平均达到 8.5%；金融和商业服务占 GDP 的份额由 1986 年的 20% 上升到 26%；高科技产品出口 1998 年达到 620 亿新元。同时，科研人员和工程师数量由1987年的3361人增加到1997年的11302人。

启示一：产业转型升级

裕廊起步之时，鉴于60年代新加坡依赖转口贸易、工业基础薄弱的社会经济状况，为摆脱国家一穷二白的面貌，充分运用临港优势，发展劳动密集型出口加工业，主要行业为传统手工业，如软饮料、砖土陶瓷、玻璃、印刷、木材、橡胶。70 年代后，新加坡政府更注重发展资本密集型制造业，力求最大限度地解决失业问题，实现全民就业，因此开始大力提倡工业自动化，加强了在造船修船业、炼油厂等方面的建设。

80年代，政府开始着手重组经济结构，将制造业朝着高附加价值、资本密集型和技术密集型方向转化。此外，研发、设计、工程、信息科技等行业逐步兴起，以国际著名跨国公司为投资主体的电脑、电脑附件制造业以及石化制造业陆续落户新加坡。

90年代起，以信息产业为中心的知识密集型经济兴起，新加坡总体经济开始转型，高科技企业和高附加值企业优先发展，其作为海外制造基地的优势逐渐被削弱，裕廊发展重心转向高技术新兴产业。工业区开始大力构建产学研一体化的科技园区。但在即将步入21世纪之时，亚洲金融危机使得经济和产业的转型迫在眉睫。裕廊工业区转变思路，将公司由业务的管理转变到服务提供上面，把改善服务作为公司重点发展战略。

同时，裕廊为适当转移自身已不合时宜的产业，开启了“以服务品牌推动公司区外扩张”的战略，在全球输出其卓越的园区服务管理品牌和资本。印度的班加罗尔国际科技园、菲律宾的卡梅尔第二工业园、越南的新加坡工业园，以及中国的苏州工业园均堪称表率。裕廊集团当之无愧地成为亚洲首屈一指的“工业园区孵化器”。

新加坡裕廊工业区的产业转型历程，国内的深圳也曾经历过这几个阶段，从蛇口工业区最初的“三来一补”加工业、进口替代到如今的粤港澳大湾区科技创新中心。可国内大多区域实际情况尚未达到深圳、新加坡的高度，仍需从裕廊工业区的过去借鉴发展经验

启示二：政府主导，市场化运作

新加坡与中国同时受过东方人儒家集体主义思潮的熏陶，20世纪又都处在内外交困的局势胁迫之下，要求最短时间内实现整个国家的脱胎换骨，政府主导力量的强弱必然成为亚洲后发国家科技工业和园区建设的决定性力量。

裕廊工业区开发运营的早期阶段，新加坡采用了政府垄断开发的制度安排，具有一定的超自主性质。1961年8月，政府成立国家经济发展局，负责投资、建设、招商、服务、产业政策等全过程，为早期开发区的快速启动奠定了基础；1968年6月1日，经济发展局工业园区部独立出来，成为裕廊镇管理局，主要职能为发展和管理土地、园区、不动产、城镇和国外用于工商业发展的地产，以及为工商业发展提供便利条件。

通过政府垄断的开发运营模式，新加坡对裕廊工业区的资金筹集、土地运用、招商引资等进行统一规划，可以快速并以较低成本获取私人土地，保证园区项目快速启动并尽快达到规模经济，同时有效吸引跨国公司的投资，还降低了国内园区之间的竞争。

但裕廊工业区为人所推崇，绝非仅仅率先使用政府主导模式，更重要的是在政府管理大框架之下，裕廊有效平衡了行政指令与市场化盈利间的矛盾。而这条非但中国经开区普遍不尽如人意，就连日本筑波也曾有过因脱离市场而被外界戏称为“科学乌托邦”的经历。

前文提到的裕廊镇管理局，最早执行的任务虽与中国的管委会类似，听名字好像与管委会也并无二致。但裕廊镇管理局不是传统意义上的政府派驻机构，其本质上是一个房地产开发商及专业服务提供商，采用的是集团公司模式，通过投资于土地和设施并通过其产品和服务的销售来获得收入。在裕廊园区的开发运营过程中，裕廊镇管理局不断调整管理体制，目标是通过对法定机构的调整，使其行为更加企业化和市场化。

进入21世纪后，裕廊管理局进行了改组，成为裕廊集团，下设腾飞公司、裕廊国际、裕廊港三个全资子公司。改组后，裕廊集团的经营运作更加企业化，采取独立核算自负盈亏的公司化经营模式，主要经济来源是土地租金，裕廊集团与企业之间主要是租赁、买卖和服务等市场化关系。行政性的监督和管理也以引导和服务为主，工业区对市场的反应更加灵敏，并在吸引、挽留和激励人才方面更具灵活性。

启示三：发展规划，理念超前

产业定位

国内经开区、高新区在产业定位问题上，普遍有一步登天的心态，动不动是发展“新能源汽车”、“人工智能”、“生物医药”所谓的时下大热门。可根据地方实际的经济社会状况，你真能招来这么多高科技企业吗？即使中国再落后西方，也绝不是每块区域都可以定位为战略性新兴产业集聚之地的。

裕廊工业区的产业定位较为理性，是切合实际的，根据自身区位和资源禀赋特点，以及国际产业发展的趋势和机遇，从实际出发，不断调整产业结构和发展方向。20世纪60年代，园区定位于全面发展的综合型工业区，以其作为龙头，吸引外资促进整体经济发展和工业化推进，园区以简单厂房和仓库为主。

20世纪80年代，新加坡人均收入达到5000多美元，迈入中等国家行列，但却也是最容易原地踏步的时刻。园区为高增长型的企业设计和提供具有差异化的设施和厂房，包括将南部的岛屿开发区开发成石油化工产品的生产和配售中心，将罗央开发成第一个航空工业中心以及建设新加坡科技园区以容纳科技开发型企业。

进入21世纪，裕廊定位于以信息业为中心的知识密集型经济，政府投下巨资支持研发和创新，于是集生活、学习、工作、娱乐、休闲为一体的知识城（如纬一科技城）开始出现。

产城融合

中国部分产业园区在配套设施营建方面，为压缩投入成本和风险，一般是针对实际需要进行建设；更有甚者是完全无美好生活这一意识，以致于建成后的园区，基础设施往往分散零乱，效率不高，严重阻碍生产力的发展和对人才的吸引力。而裕廊工业区在其发轫之初，就采用“需求未到，基础设施先行”的策略，将基础设施建设作为园区发展的重点，投入大量资金完善配套设施，为园区快速发展打下了扎实的基础。

当时，新加坡政府为高效、迅速改善裕廊工业园区营商环境，特地建成了总长100多公里的区内现代化公路网、发电量占全国一半以上的裕廊电厂、裕廊港码头、自来水厂及三百多幢标准厂房等。同时，裕廊还兴建学校、商场、体育馆等各种社会服务配套设施，成功将生产、商务、生活、娱乐、休闲融为一体，充分满足了园区内人才多方位需求。

此外，裕廊虽名为工业区，但却及早兼顾到了环境保护与空气质量（这种意识在20世纪中叶已算超前）。园区将以住宅为代表的生活区域同生产区域隔开，临近生活区域布置无污染工业，重工业在远离生活区的西南部布置。建园初期，裕廊即有计划地保留10%的土地建设公园和风景区，合理规划和有序推进避免工业生产与居民生活冲突。园区内部现已建成10多个公园，使裕廊成为风光别致的工业区兼旅游区，被称为“花园工业镇”。

空间规划

新加坡裕廊针对不同类型的产业，设计和提供具有差异化的厂房和办公楼，保证园区空间规划能充分满足入园企业的生产办公需求。